读《鹤老师说经济：揭开财富自由的底层逻辑》，相关笔记
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- 2023-04-14
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《鹤老师说经济：揭开财富自由的底层逻辑》
1. 序言 PROLOGUE
• 真正的知识，是框架，是把杂乱的无机物组成有机物，是简单的单细胞构成高级生命体，是把零碎的信息组成体系，构成自己的世界观、人生观、价值观。
• 有太多的人，他们把信息当知识，把数字当成就，把阅读当思考，把存储当掌握。
• 大家都没有三头六臂，都是碳基生物，都只有 24 小时，肉体的差异很小。唯一能拉开层级的，只有选择。
• 人生最没有价值的，是正确而无用的废话。
2. 普通人的财富悖论
• 所谓「财务自由」，并不是一个数字游戏，而是你做一个小时的工作成果，可以换别人一年的工作成果，劳动互换，才使得你工作几年之后的劳动成果多到可以和别人换一辈子。
• 想要达成财务自由，仅仅是勤奋一点、早起一点，断无可能。
3. 粽子为何得是甜的
• 你觉得理所应当的，有可能是环境刻在大脑里的。你觉得是发自内心的喜欢，有可能只是从小到大的环境喜欢。
• 很多人深信不疑的独立思考，往往是在环境潜移默化的围栏中行走而已，他们用当事人的手按下按钮，而当事人却浑然不觉，这才是最恐怖的。
4. 世界并非双眼所见
• 世界并非双眼所见，因为眼睛不会思考。
• 老板并不是敌人，而是合作伙伴。双方劳动互换，资源互补而已。老板不会说，今天成了一家人，我就养你一辈子；员工也不会说，我和公司共存亡，亏钱拿我房子抵。双方只是在某一个时刻选择了合作而已，不必神化也不必妖魔化。所谓「老板和员工」，本质上是不同的角色分配，一个高风险高收入，一个低风险低收入。所有的因素，都已经折算到价格里了。
• 眼睛，只能看见当下；思考，才能看见未来。
5. 如何避免被割韭菜
• 第一，等价交换。
• 第二，利益相关。
• 第三，逻辑自洽。
• 任何时候，能说服你的唯一方式，是逻辑。而不是地位，不是金钱，也不是名誉。逻辑才是第一位的，不唯心、不唯上，不唯专家、不唯学者，只唯逻辑。
6. 读书万卷为何无用
• 碎片化的知识尽管会让人眼前一亮、若有所得，可只要你一组装，就会发现很多都是垃圾。
7. 穷人永远穷的真相
• 媒体最终的结果一定是：让基数最大的那个群体开心。这帮人喜欢看什么，我就做什么。大部分媒体都是要盈利的，要挣钱的，要吃饭的，要养活一帮人的。
8. 理财最失败的典型
• 永远记住这句话：你用纸币去追实物，你就永远追不上，因为劳动力回报不可能追上资本回报。
• 想追上，你就得改变策略，就得拿实物资产追实物资产，你得以物换物。
9. 细节错误与框架错误
• 细节错误随便犯，没关系，年轻人就是要多踩坑、多犯错，多摔一摔跟头，多被社会抽一抽耳光，身心才会更健康。可是框架性的错误，绝对不能犯，人生就那么两三次转折性的机会，你犯一次错，基本就没戏了。
• 但凡不如意，但凡很辛苦，一定别着急解决，一定要先想一想，是不是从一开始框架就搭错了。
10. 飞来横财该怎么办
• 30 岁之前大发横财怎么办？家里拆迁，分了 300 万元；买个彩票，中了 500 万元；创办公司，套现 1000 万元……突然拿到这么一大笔钱，应该怎么办？是做点理财，还是买点股票呢？正确答案是：放在那儿别动，就存银行，定期，三年都别动。这三年你什么都别管，不要管利息多少，不要管它有没有贬值，这些细节统统都不重要。重要的是你不能碰它，你要忘了它，就当它不存在。你为什么能够得到这笔横财？大多数都是靠运气的。一个 20 多岁的人，没有人生阅历，没有见过世面，看不透规则，看不懂人性，心高气傲目空一切，觉得自己无所不能，一不留神就会摔一个大跟头。很多人自控力如此之弱，完全没有经过任何考验，对社会险恶一无所知，对美女毫无抵抗力，对豪车念念不忘，对各种新鲜而刺激的东西着迷，看着别人挣钱，就想赶紧投进去翻倍。永远记住那句话：认知最终一定和财富相匹配。如果你的财富高于认知，那这个世界会不停地收割你，通过不停地博弈，使得你的能力匹配财富。之前碰到多少好运气，之后就要摔上多少跟头，没有人可以摆脱这个魔咒。
11. 为什么赚钱这么难
• 为什么赚钱这么难？因为你太想赚钱了，你太希望能赚钱了，你满脑子都是钱，太急功近利了。
• 小到一个人，大到一个国家，方方面面拆开了看，无非就是代价换收益。
• 人生，最重要的是判断方向、判断对错，并且敢用全身的力量去押注大势。
• 为什么不敢？因为你不懂。为什么不懂？因为你不学。为什么不学？因为你不知道学了有没有用。所谓「肉体的勤奋」「生活的艰辛」，更多的是逃避选择的借口——我这么勤奋，还赚不到钱，一定是这个社会错了。
12. 穷人如何逆天改命
• 为什么摆脱贫穷这么难？因为贫穷是一个陷阱，一个符合基因设定的陷阱，让你不知不觉地陷进去，然后再也走不出来。它太让人舒服了，太符合人性了，很多人根本意识不到自己在坑里。穷了，你就想省钱，而越省钱就越找不到突破口；穷了，你就想稳定，而越稳定就越抓不住新机会。于是陷入恶性循环。你说，我一定要摆脱，一定要走出去，应该怎么办？三个字：反人性。只要是舒服的、习惯的、享受的，你就不要做。因为在这个阶段能让你舒服、让你习惯的，一定是在你的舒适区的，一定是有问题的。但正是因为它符合你的习惯，你才意识不到它有问题。
• 第一，把面子扔到一边。
• 第二，把消费压缩到最低。
• 第三，舍得为知识付费。
• 第四，该踩坑就踩坑。
• 吃亏一定要趁早，越早，试错成本就越小，看清世界的代价就越小。
• 第五，寻找不确定性。
• 第六，切换生态系统。
• 鱼，最难意识到的就是水的存在。所以，你一定要有超我意识，站在上帝视角重新审视自己，重新审视你本来的样子。既然环境可以塑造人，为什么不能塑造成我想塑造的样子呢？为什么不能主动选择一个塑造自己的环境呢？你要做的就是：切换生态系统。
13. 学习工具买最贵的
• 学一样东西，如果只靠毅力，你是学不成的。就好像爱一个人，如果只靠道德，就一定会出轨的。毅力是极度耗能、极度珍贵的，就像猎豹的冲刺一样，只能在最最重要的地方偶尔用一下。
• 我们不是大师，我们没有那么好的天赋，我们没有那么强的毅力，我们做不到每天 10 个小时的枯燥练习。我们都是有缺陷的生物，只有买最贵的、最好的工具，才能抵制人性的弱点，才能强化新手的信心，才能激发内心的热爱。
• 三角债：是人们对企业之间超过托收承付期或约定付款期应当付而未付的拖欠货款的俗称，是企业之间拖欠货款形成的连锁债务关系。
14. 钻石为何要永流传
• 你感受到这个「=」的恐怖了吗？它极度精准地切入了一个细分刚需，并将二者牢牢绑定在一起。它绑了，别的就绑不了了。你为什么相信钻石 = 爱情？因为从你懂事的那天起，就在不停地接受灌输。
• 广告如何变成真理？答案是：重复 1000 遍。如果不行，那就再重复 1000 遍。
15. 恋爱与经济学原理
• 换一个战场，找一个竞争力不足或者对手普遍偏弱的领域，可以极大地提高自己的竞争优势。工科学校，男女比例 5∶1，哪怕你是巅峰颜值，也没有太多选择权。而文科院校，比例变成了 1∶5，即使你相貌平平，也很容易找到另一半。你不需要具有绝对优势，只需要具有相对优势。如何找到一个让自己相对突出的领域，增加竞争优势，是操作的关键。而关键中的关键，是消除信息的不对称——别人不知道的，你知道。信息为什么不对称？因为信息本身就是一种商品，一种付费制造的商品。谁更愿意为信息付费，谁就更容易消除不对称，做出更有利的决策，获得更大的生存优势。
16. 被动失业是伪命题
• 学而无用，反映的是选择能力的缺陷；不思变革，反映的是学习能力的不足。主动失业可以是一种自我选择，它意味着等待时机，意味着付出更多的时间成本，来换取一个未来可能更高的报酬；而被动失业，仅仅是一个借口。
17. 求职中的学历尴尬
• 既然问题出在信息成本上，那解决也必然要从这个角度入手。要么提高自我价值，让企业愿意付出鉴别成本；要么降低识别成本，让企业快速了解真实能力。比如，高端猎头市场，为什么只看经历，却几乎不看学历？因为你的价值足够大，负责的项目足够重，出错的损失足够高，才使得企业愿意花大量时间在你身上，仔细调查、反复甄别，去了解你的过往经历、人际关系、工作表现、离职原因、个人魅力，等等。这就是提升自我价值。
18. 失业到底有无损失
• 市场经济，唯一能给对方造成损失的，是违约。
19. 免费的代价
• 其实不付钱不等于免费，只是计价单位不一样，有的是拿劳动换，有的则是拿寿命换。
• 单次的免费并不等于全体的免费。
20. 什么才是真正的节约
• 很多人特别看重消费，是因为他们弄错了因果，消费从来不是原因，而是结果。我们从来不是为了消费而消费，我们是为了交易而消费。为什么要交易呢？因为可以增加比较优势、劳动互换、提高效率。
• 很多人特别看重消费，是因为他们弄错了因果，消费从来不是原因，而是结果。
• 经济学也是一样。所谓「经济」，就是用最小的代价实现最大的结果，这是底层规则。但在实际应用中，它的表现可以是完全相悖的。对老奶奶而言，退休金有限，坐半个小时的免费班车去买便宜两毛钱的大葱，是个最经济的方案，因为她的收入是固定的，时间极其廉价。所以对她来说，用时间来换钱，是个最优方案。而对于大老板而言，时间、精力极为昂贵，如果为了省钱挤公交上下班，隐性的损失会远远大于省下的路费。对他而言，买辆专车、雇个司机，安静思考、专注决策，才是最经济的方案。每个阶层都在自己的能力范围之内，力所能及地提高生存效率。
• 经济学也是一样。所谓「经济」，就是用最小的代价实现最大的结果，这是底层规则。但在实际应用中，它的表现可以是完全相悖的。对老奶奶而言，退休金有限，坐半个小时的免费班车去买便宜两毛钱的大葱，是个最经济的方案，因为她的收入是固定的，时间极其廉价。所以对她来说，用时间来换钱，是个最优方案。而对于大老板而言，时间、精力极为昂贵，如果为了省钱挤公交上下班，隐性的损失会远远大于省下的路费。对他而言，买辆专车、雇个司机，安静思考、专注决策，才是最经济的方案。每个阶层都在自己的能力范围之内，力所能及地提高生存效率。同样是节约，表象可能天差地别。每个阶层对时间、金钱、精力的认知完全不同，不可简单地加以比较，也不可生搬硬套。对任何个体而言，节约都应该是全方位、全流程、立体化的节约，综合考量各种资源，尽量达到最优解。
21. 怎样把药价打下来
• 复制不难，创造才难。
22. 外卖平台的高佣金
• 当一个行业竞争越来越激烈，回报自然就越来越低，如果不能从众多对手中脱颖而出，最后问题就一定会转化为：你愿不愿意多付出劳动，来换取一点点辛苦钱。
23. 价格是一盏信号灯
• 当我们抱怨价格上涨的时候，也应该看到，正是因为价格上涨，才有效隔离了伪需求，给真正需要的人留出了位置。
24. 第一名的定价权
• 你收费太少，是在暗自削弱自我实力；你收费太多，是在变相鼓励潜在对手。只有收费刚刚好，才能在最大变现的同时最大限度地压制对手，这对于平台方来说才是最优解。
25. 直播带货有何价值
• 在优化，资源的优化就是创造价值。资源本身并不重要，资源的合理分配才重要。同样的资源，在不同人看来价值完全不同。送给直男一个限量款眼霜，他可能转手就扔了。甲之蜜糖，乙之砒霜。
• 在优化，资源的优化就是创造价值。资源本身并不重要，资源的合理分配才重要。同样的资源，在不同人看来价值完全不同。送给直男一个限量款眼霜，他可能转手就扔了。甲之蜜糖，乙之砒霜。同样的资源，怎么找到最需要它的客户才是关键，只有在客户那里，它才能发挥价值。
• 商家薄利多销，加快周转；消费者拿到实惠，避免浪费。而中间商自己，也赚了一点点利润，三方得利。
26. 经济学不看贫富，只看交易
• 哪怕再有钱的人，也都希望既不花时间也不花钱，但是做不到啊，因为分身无术。不得已，才要时间与金钱二选一。对富人来讲，选「时间」是一个最优解。而对于穷人来讲，时间廉价、钱更稀缺，时间与金钱二选一，选「金钱」，也是一个最优解。
• 越富的人，时间越宝贵，越肯花钱买时间；越穷的人，时间越廉价，想挣他的钱就越难。经济学不看贫富，只看交易。
• 任何时候，价格低，都是因为买家太少、竞争不足，或者卖家太多、压低价格，而不是买家剥削卖家。穷和富并没有贵贱之分，本质是劳动效率的不同。你之所以请得起保洁阿姨，是因为你的劳动效率比保洁阿姨高，你半天的劳动可以换她一天的劳动，而不是你占了她半天的便宜。
• 数字毫无意义，生活水平才有意义。富的本质是效率，用更高效的方式创造更多的财富，叫「富」。以前干一天活才能吃饱，现在干一个小时就能吃饱，这就叫「富」。生活的便利、交通的发达、效率的提高、医疗的进步、教育的普及，这些全都是「富」，如水一样隐藏在各个角落里，滋润着每个个体，只是很多人没有看到。嫉妒蒙蔽双眼，自私扭曲心智。任何时候，交易的双方，永远没有输家。
27. 越穷就越不要理财
• 不要相信理财可以致富，理财是不可能让穷人变富的。尤其是在你没有钱的时候，再怎么理都毫无意义。凡事一定要分权重，没有钱的时候，你的最高权重是本金，而不是利息。人生真正的理财，应该从赚够 500 万元开始。
• 人生最无用的事情，就是在年轻苦寒的时候，费尽心机地攒下几万元钱。越穷，就越不要在乎利息，而要在乎本金。越穷，就越应该投资自己，提升自己，越应该改变那个最大的权重。钱可以再挣，而时间不行。如果你很穷，你最好的策略是把人生调到快进模式，用最短的时间摸清楚规则。你仔细想想，如果 10 年前，你就有今天的判断力，你的人生会达到怎样的高度。
• 人生最悲惨的事情，是好不容易摸清了规则，却发现游戏已经结束了。年轻，最重要的是提升自我、摸清规则，多经历、多踩坑，压缩时间、压缩苦难，拼命和时间赛跑，来换取提早一天的大彻大悟，而绝对不是花时间去计算小数点后面又多了多少利息。钱不值钱，时间才值钱。一旦你人过中年，两手空空，再想翻身，基本就没有机会了。而你省吃俭用攒下来的那点钱，只是杯水车薪，毫无意义。目光，要放长远。收益，要看全时段。人生的不同阶段，无非就是时间和金钱的比率。重要的是比率，比率，比率。20 岁的时候，一天能换 100 元钱；30 岁的时候，一天能换 1000 元钱；40 岁的时候，一天能换 10000 元钱。你改变不了时间，但是你可以改变比率，通过努力让比率无限变大，就等于你用未来的一天，换取了现在的一年。这才是大智慧。
• 有些人特别喜欢节省，特别喜欢攒各种优惠券，特别喜欢计算利息又多了多少。这不是不行，但它最大的问题是你永远无法摆脱当前的层级。想摆脱，就只有一种方式：改变比率。把有限的钱投资到自己身上，把有限的钱用光、花光，把日常消费压到最低，把学习提升开到最大。凡是能提高效率的，买；凡是能提升自己的，买；凡是能给你带来机会的，买。因为一无所有，所以才不怕失去。用钱换时间，对富人重要，对穷人更重要。
28. 鸡蛋该放几个篮子
• 如果想获取低风险高收益，应该牺牲什么？流动性。就是把你的钱转化为资产，别动它，虽然它变现慢，但是风险低，收入高。请问是什么资产？房产。一、二线城市核心的房产。房子不是今天买、明天卖，它是一个长期的资产。平时可以住，同时享受城市红利，需要的时候还可以变现。
29. 理财是个近景魔术
• 很多人理了一辈子的财，最后发现增值最多的，居然是自住的那套房子。很多自以为是的理财者，津津乐道自己的收益，但只要他没买房，一辈子的努力，未必能够买到一间厕所。财富跃升的唯一途径，是放大你的最大权重，而绝对不是靠吃利息。再说一遍，是放大你的最大权重，而绝不是把细节做完美。普通人最大的权重是什么？房子。
30. 日赚 600 元的兼职真相
• 合理评估潜在风险，是现代社会的必备技能之一。暗流无处不在，有些危险，越早知道越好。
31. 什么是价格的深度
• 二维生物苦思冥想，为什么一个阴影会先变大后变小。可在三维生物看来，就是一个球体穿过了平面而已。认知多一个维度，世界就会通透开朗。
32. 亏钱的人去哪里了
• 「涨」不等于赚钱，所谓的「涨」，只是一个计算方式而已，是财富的投影，赚钱的关键是能不能变现。而一旦变现，就要涉及价格的深度。
• 能量永远守恒。零和博弈中，一个人想挣钱，就必然要找到另一个亏钱的人，永远不可能所有的人都挣钱。亏钱的人就在他们中间，只是他自己还不知道。上涨的时候，每个人都欢欣鼓舞。潮水退去的时候，裸泳的人就出现了。
33. 什么是真正的增长
• 数字是可以粉饰的，所有的财富数据，都应该减去隐性通货膨胀的「应有增长」，才有分析的价值。
34. 回报率的正确算法
• 公司不是永续的，估值一定是要考虑折旧的
• 因为新人在源源不断地进入，不停地输入能量，指数才不会下跌。只有有人接盘，有人才可以套现离场。算法不难，面对内心才难。
35. 反直觉的真实利率
• 如果想知道「名义利率」，可以直接用利息除以本金，这是 APR (6) 算法；如果想知道真实利率，必须要用 IRR (7) 算法。
36. 「庞氏骗局」如何设局
• 真正的无风险利率是银行储蓄，如果有个项目可以随时变现，利率还远高于银行储蓄，不管它是什么名义，回归到本质，一定是以牺牲安全为代价的。
37. 什么叫 M0、M1、M2
• 什么叫 M0、M1、M2
• 「M0」是基础货币，就是那 100 个金币，流动性最高。如果钱的范围更大一些，M0+ 企业活期存款，就是 M1，也叫「狭义货币」。为什么要加企业活期存款呢？因为企业是经济当中一个非常重要的环节，而只有准备马上花掉的钱，企业才会放到活期存款，所以流动性也很高。它代表了企业现时的购买力。而如果范围再扩大，就是 M2 了，也叫「广义货币」，等于 M1+ 企业定期存款 + 个人活期定期。
38. CPI 为负是什么意思
• CPI 为负是什么意思
39. LPR 到底是什么
• LPR 到底是什么
• 贷款也一样，银行收你几个点的利息，都是围绕央行定期公布的基准利率这个「锚」的。而 LPR 转换，就是旧锚换新锚，以前利率是固定的，现在是跟着市场走，所以也叫深化利率、市场化改革。你不要去管 LPR 的概念，你就把它换成 4 个字「浮动利率」。为什么要有浮动利率呢？比如，我借你 1 万元，说好明年的今天就还给你，再给你 3% 的利息，双方都能接受。但如果我说 30 年后还给你，你应该收百分之几的利息呢？双方都不清楚，因为时间太久了，不可控因素太多，双方都担心固定利率自己吃亏，于是出现了浮动利率，大家都跟着市场走，都容易接受。
40. 对冲到底是什么意思
• 对冲的本质就是找两个相反的东西相互抵消。比如，炎炎夏日，烈日当头，我想卖太阳帽挣钱，但手里就 1000 元。本来可以进 100 顶太阳帽，但是我担心万一遇到下雨天，就一个都卖不出去，于是进了 50 顶太阳帽、50 把雨伞。太阳帽和雨伞就是相互对冲的商品。这样的好处就是，无论是晴天还是雨天，我都能挣到钱。缺点是，无论是晴天还是雨天，我挣的钱都不够多。
• 资产有三性，即流动性、安全性、收益性
• 对冲没那么神奇，降低流动性，才是普通人高收益的关键。
41. 魔鬼客户的隐形成本
• 什么是魔鬼客户？有个女孩在某宝上买了 6 箱苹果，然后拿着假照片向不同的商家申请退费。被大数据发现，封号了。当面对质的时候，这个女孩说就算我这个做得不对，你也不能封我的号。这就是魔鬼客户。魔鬼客户最可怕的地方，在于他捆绑了巨大的隐形成本。一个成熟的商家一定是要把隐形成本计算进去的，忽略魔鬼客户就会栽大跟头。商家辛辛苦苦开了一家水果店，明明算下来略有盈利，来了几个魔鬼客户，挑个苹果掐一下，直接就会让店家入不敷出。
• 客户是分为三类的：一类是「天使」，问都没问，「叮咚」一下直接下单；一类是「凡人」，问几个关心的问题，合适就下单，不合适就走人；一类是「魔鬼」，商品永远不满意，挑剔永远无上限，5 毛钱的商品还价半小时，一句话没回复好，转手就给你一个差评。
• 客户并不都是上帝，利用价格歧视，设置准入门槛，避开魔鬼客户，减少隐形成本，才是更聪明的选择。
42. 那帮猴子是不是傻
• 价格决策是需要锚的，我们并不知道这个东西到底值多少钱，它到底是贵还是便宜完全取决于我们的参照系是什么。这个参照系，就是锚。
43. 商业不是田螺姑娘
• 不仅仅是服务态度的竞争。选项目是竞争，研究核心技术是竞争，拓展合作渠道是竞争，合理分配精力同样是竞争。每个商家都会面临天使、凡人和魔鬼三类客户，每个商家都会面临精力有限的问题。如何投入适当的精力，使投入产出比最大化，才是这个级别竞争的核心。
• 想办法低成本地拦截魔鬼客户，把重点放到优质客户上，才会有更好的回报。
• 如果真的遇到了魔鬼客户，数量不大的话认赔就好，纠缠往往会导致更大的损失。复盘拦截机制，记录用户特征，完善用户画像，以后尽量避开。
44. 光刻巨头缘何崛起
• 船越大，内部阻力就越大，临时掉头就越难，自我革命就越不可能。从来没有人规定赛道得是一维的，追赶一定是线性的。看得见的对手是堡垒，看不见的对手是刺客。意识到危险的时候，往往就已经来不及了。
45. 竞争对手干吗去了
• 提高利润有两个方式：一个是降低获客成本；一个是提高用户转化率。
46. 一百亿元为何不够花
• 各行各业很容易触及一个「顶」，普通人的消费无非是衣食住行，各个环节到达一定程度就无法持续增加，总不能买 10 辆劳斯莱斯在车库里面拼起来当火车开。
47. 物美价廉为何没用
• 价格和良心无关，只取决于市场。把降价等同于善良，本质是无知和懒惰。
48. 关于加班那些问题
• 竞争不是一维的，一个能力稍差的人，想在收入上超过别人，最有力的武器是时长。限制了时长，他就永远不可能超过能力更强的人。兔子对乌龟说，我休息你也得休息，那乌龟就永远也赢不了兔子。
• 企业的胜出从来不是靠加班，而是靠效率。如果拼时间就可以赢，那做企业也太简单了。你去看，所有比拼人力的行业都已经被机器取代得差不多了。这个无关善良，仅仅是因为机器效率更高，价格也更便宜。事实上，那些加班多的行业，恰恰是收入更高的
• 市场经济下，任何工作都不可能稳定一辈子，任何一个老板都不可能用你一辈子。如果一个人的养老出现问题，那不是加班加出了问题，而是人生规划出错了。
• 加班只是多了一个加速度的选择，他给了你一个用空间换时间的选项。有选项是好事，但千万不要愚昧到一辈子靠加班挣钱。那不是加班的错，那是认知的错。
49. 明星为何带不动货
• 但凡遇到解不开的结，多想一想人性，就会豁然开朗。
50. 怎样减少退货差评
• 如何在不做任何大改的前提下，用最小的代价来减少不满意呢？记住了，四个字：感情投入。
51. 互联网为什么寡头多
• 钱只有一笔，选择只有一次，千万不要和趋势作对。
52. 上帝视角参透规则
• 持续更新。因为平台是一定会给你奖励的，否则你就会流失，这是平台不愿意看到的。所以当你更新得越多，你离下一次奖励就越近，哪怕是同样的质量，它也一定会优先给你权重，让你爆。
53. 房贷利息等同本金
• 「收缩型城市」，就是那些人口流失、产业衰退、闲置房产越来越多的城市。有 84 个城市，你可以在网上搜索「收缩型城市」的具体名单。这些城市是从 660 个样本城市中识别出来的，2016 年人口少于 2007 年且连续 3 年人口增长为负，如果在这些城市买房，一定要慎重考虑。
54. 公摊面积怎么回事
• 一般 7 层以下公摊率为 7%～13%，7～11 层公摊率为 10%～20%，12～33 层公摊率为 20%～25%。
• 公摊面积最大的作用是提供一个判断维度。你把建筑面积和套内面积结合起来去考察这个房子，数据就会立体很多。比如重庆就是这样，它一直是同时有套内面积和建筑面积。这样的话，购房者不仅可以看出实际面积是多少，也可以通过公摊面积判断得房率和舒适度。
55. 公寓自住有哪些坑
• 很多人之所以动心，是对公寓的坑一无所知。他们从来没告诉过你这十个问题：第一，它并不便宜，因为它从来没有告诉你得房率的问题。比如，建筑面积是 64 平方米，使用面积可能只有 38 平方米。公寓得房率很低，一般只有 60%～70%。而普通住宅在 70%～80%。换算一下就知道，远没那么便宜。第二，杠杆有限。首套住宅首付 30% 左右，贷款年限 30 年，可以商贷也可以公积金贷款；但公寓首付至少 50%，而且只能商贷，年限只有 10 年，有的城市还要求必须全款。第三，时间成本高。普通住宅通常两梯六户，但商业公寓动辄一梯十几户，平面图一般是这样的（见下图），密度大到让人窒息。你看房的时候通常都不是高峰期，住进去才发现上下班可能得等 10 分钟电梯。第四，鱼龙混杂。商住公寓是办公与住宿的混合体，买的人不住，住的人不买，人员混乱流动性极大
• 千万不要碰公寓，自住也不行
56. 长租公寓为何爆雷
• 长租公寓为何爆雷？因为很多公寓做的不是出租生意，他们做的是资金盘的生意。
• 对于租赁公司来讲，它是一个有限责任公司，我注册资金 100 万元，亏完了就和我没有关系了；对于第三方放贷的公司来讲，你拿这个钱干吗跟我没关系，但这个钱你一定是要还的。买单的是房东和租客。房东理论上可以拿到钱，可一旦公司破产，就一分钱也拿不到；租客理论上可以住一年，可一旦项目爆雷，就要被房东赶出去，不仅如此，还得继续还剩下的贷款，惨上加惨。
• 成本不会消失，它只会转嫁到弱势的那一方身上。
57. 房产证该写几个人
• 如果有人温柔地问你：「唉，我妈说，咱们看中的那套房子，结婚前能不能写上咱俩的名字啊？」你应该斩钉截铁地说：「不能。绝对不能。」然后一把拉住她：「如果你需要，我可以再给你买一套，但是绝对不能写两个人的名字。」
• 结婚后是以家庭为单位的，原本两个人是两个家庭，两个首房首贷资格，一结婚，就等于自动放弃了一个。如果是婚后买房，无论房子加不加另一个人的名字，都是你们夫妻的共同财产。而且就算你写两个人的名字也不见得是一人一半，因为出资方可以保留出资证明和转账记录，这样的话就只有增值部分夫妻才能分割。
• 如果房产证只写一个人的名字，未来很多和房产证相关的手续你一个人去办就行。可一旦写了两个人的名字，原本不需要那么麻烦的事情，会立刻复杂几倍。
• 更名有个几乎无法跨越的门槛，就是房子要在没有任何抵押和债务的前提下才可以。通俗来讲，就是你得先把贷款还清，才可以操作更名。
• 如果你爱孩子，就千万不要在房本中加孩子的名字，这是一个极其低级的错误。
• 买房子最重要的指标是什么？是首房首贷。不加名字的话，孩子是有首房首贷资格的，他可以享受更低的利率，更好的政策，更大的杠杆，更少的还款。
58. 选房的重点是什么
• 楼层采光、小区环境、户型朝向当然重要。但这些都是细节，它们的价值取决于一个更重要的前提，就是你一定要选对框架。细节是锦上添花的，是牛排上面的胡椒。只要选到上好的牛排，经过了上好的烹饪，端上桌之后，撒一点点胡椒，才有价值。牛排不好，撒再多胡椒也没用。
• 选对了国家，选对了城市，选对了地段，就选对了框架。这些，才是选房的重点。至于细节，有时间，你就精挑细选；没时间，就算闭着眼睛挑，都不会出错。
59. 买房子的十个误区
• 不要为溢价付费，尤其是「新」。钱要花在刀刃上，房子再漂亮，钢筋水泥也不值钱，房子再新，你卖的时候也是二手房。
• 商铺是定向收割中产家庭的，只要带「商铺」两个字的一律不要碰。无论是三、四线还是一、二线城市，无论是超低总价还是临街旺铺，无论是售后返租还是无条件回购，碰都不要碰
• 那种墙上的油污都没擦干净，个别地方还有一只死麻雀的，才是朴素到不能再朴素的房东，朴素到完全没心眼儿，自己开口子让你砍价。但凡稍微收拾下，他也能多卖几万元，你说还有比这更好的事吗？凡事要看实利，房子的所有因素当中，最不值钱的就是装修，但这也是最能搞定用户的
• 贷款的重点是对冲通货膨胀，贷款等于锁定利率，无论物价怎么涨，无论工资怎么涨，你的还款都不变。
• 价低，不等于没泡沫。它之所以便宜，是因为没有人，没有人是因为没有吸引力，而没有吸引力，就会进一步导致没有人。比如，你想盖个医院，如果连基本的就医人口都满足不了，它就很难盖起来，而越盖不起来，就越容易流失人口。不要看它现在便宜，未来它会更便宜。很多乡镇现在已经没什么年轻人了，有些小学甚至已经关停，将来谁买你的房子？
• 不要买 25 年以上的老房子，房子不是今天买、明天卖的，就算你置换升级，最快也得五六年才行，那时候就 30 年了。一旦超过 30 年，贷款就很受限制了，有些银行甚至已经停贷。就算客户能全款买，他在卖的时候也得考虑下一任买家，这样你的目标客户将大幅减少。如果是在一线城市还好一点，毕竟有足够的刚需支撑。如果不是，那就尽量别碰。
60. 买房时应警惕的幻觉
• 投资是反人性的，是冷血无情的，是市场喜欢什么，经济规律喜欢什么，才应该去买什么。
• 任何缺点都可以人工弥补，唯有地段不行。
61. 要不要全款买房
• 银行 2% 的利息收进来，5% 的利息借给你，银行赚 3%，旱涝保收。这才是关键，不是让你当房奴去给银行打工的。
• 通货膨胀有一个好处，它会减轻负债。就是你从银行借了 200 万元出来，你到时候是不需要还 200 万元的。按照折现率算一下，可能只需要还 100 万元，另外 100 万元，是别人帮你买的单，因为他们的购买力缩水了。
62. 房东跳价该怎么办
• 不要恋战，不要有情绪，不要抠书本。把握权重，速战速决，才是聪明人。
