读《买个好房子》,相关笔记,持续记录

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《买个好房子》

1. 出手买房

• 房价暴跌,总是和经济危机携手而来;经济危机,又总是导致大量的失业。所以现在摆在年轻人面前的问题,就是如果发生了经济危机,能不能生存下去。如果不能,身上背的按揭贷款就把你压死了;如果可以,那么就能熬下去。

2. 选择城市

• 有个长辈朋友在全国云游考察,最终选在云南西双版纳、吉林长白山各买一套房子:夏天去长白山,冬天去西双版纳。

3. 选择房源

• 选房的时候大家都关心的几个要素:位置、交通、单价、面积、户型。这些都是最基础的。

• 选房子首先是选位置,然后是选小区,最后才是选具体的住房。

• 小区分为几种:居民楼单位小区开发商新建的小区回迁安置小区商住小区

• 如果按照建筑质量来排序的话:最好的房子是单位给自己员工(领导)盖的房子,其次是老旧小区,然后是开发商的房子,再然后是经济适用房和两限房,最差的是回迁房。

• 怎么能看出来小区物业好不好呢?五个办法:1. 有没有业委会;2. 小区楼道干不干净;3. 电梯好不好用(适用于 8 年及以上的小区);4. 是不是谁都能进(安保是否严密);5. 业主论坛,看看有没有业主正在维权。

4. 选择房子

• 一个房子在小区的什么地方算好呢?安静,私密,景观。一般来说,安静、私密是密切相关的,小区两个楼,一栋楼临街另一栋楼不临街,不临街的相对就更安静私密。三栋楼之中,如果两栋脸对脸,另外一栋独自矗立,那么这栋楼的采光就更好,也不用担心房子对面被别人看到。

• 如果是自住,景观其实是首先应该放弃的因素,应该在保障安静私密的基础上,再考虑景观。住得舒服远比朋友来了夸一句「真好看」要重要。

• 金角、银角,是说的东南、东北两个位置,楼一般都是个四方块,东边朝南的房子比西边朝北的房子贵。如果是板楼,南北通透,意思是朝南朝北都有窗户,通风良好。买房的时候尽量选四四方方的房子,不要选形状奇怪、凹凸不平的。因为,有凸就有凹,各种柱子位置不理想会影响到你的室内装修;其次,地震的时候最先垮塌的都是形状奇怪的位置,比如飘窗,比如特别大的客厅。

• 选楼层有时候也有各种忌讳,中国人忌讳四楼,十四楼,十八层,因为四和死谐音,十八让人联想到十八层地狱。就像西方人忌讳十三一样。

• 户型是要考虑的因素:小家庭一般选两居室或三居室,这是考虑以后会有孩子,老人要过来帮忙照顾孩子,多一个房间可以住得下。现在二胎全面放开了,要让两个小的都有自己的房间,三居室也是有必要的。男士对以后处理媳妇和妈妈的婆媳关系有忌惮的,女士自己住的,也可以考虑买一居室——老妈来了没地儿住,也就免掉很多不必要的争吵。

• 现在的两居室,比较先进的户型是卧室不要挨着——中间隔着客厅。因为室内的墙壁是比较薄的,隔音效果不好,如果两个卧室挨着,小两口在主卧,隔壁睡着孩子,夜深人静的时候爸爸妈妈做点什么孩子都能听到。

5. 关于面积

• 国内买房用的面积是建筑面积,它包括两个部分,套内建筑面积加上公摊面积。建筑面积就是你的房子加上墙的面积,两个房子挨着不是么,那个墙就只算一半。

• 具体什么地方会变成公摊面积写到你的房本里呢?第一,基于购房人和开发商签订的商品房买卖合同的约定;第二,基于法律规定;第三,基于房屋建成竣工验收时由测绘单位对小区的测绘。要知道这三点完全有可能不一致,房本一般主要看第三点,就是说在这个房子还没交付给业主的时候,开发商聘请的测绘公司量多少就是多少了。以上这些复杂的因素会导致不同的小区得房率不同。

• 按照得房率从大往小说:少数公房得房率最高(超过 100%),平房得房率(几乎 100%),多层板楼得房率(95% 左右),高层板楼得房率(90% 左右),高层塔楼得房率(85% 左右),新建小区高层塔楼得房率(80%),写字楼得房率(50%-70%),商住房得房率(50%)。

6. 选择中介

• 中介最开始给你提供的服务是免费的,即带你看房。中介服务规定在《合同法》分则居间服务合同第 23 章第 426 条。这里所谓的居间,就是中介,牵线搭桥,促成卖家和买家之间签订合同。第四百二十六条 居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。中介服务包括几个内容:看房、签约、过户。看房不要钱,签约付费,过户是剩下的体力活。按照合同法的规定,居间服务是以合同成立为前提的。所谓合同成立,就是买卖双方在合同上签字。换句话说,只要你经过中介和业主(购房人)把房子一签,理论上中介就算完成任务了,你就应该给这家中介付费。

• 我给购房人三个建议:1. 不要太信任你的中介;2. 找多个中介看房;3. 找大的中介。

• 中介公司拼的是规模,而不是服务;中介拼的是业绩,而不是口碑——绝大多数人不会买了房立刻在同一个小区再买第二套或者往外卖,所以中介生意没什么回头客。

7. 沟通中介费

• 中介费在合同的哪里呢?中介费在居间服务合同里。这些合同一般都是中介准备的,买房的时候他会让我们签几次字。

• 第一次签字是在看房的时候,他要你签一个看房确认单。防跳单条款一般都藏在这里面。 如果没有买房经验的话,我的建议是:尽量不签这个,等到买房之后再签也来得及。至于是不是签了这个他就一定能告赢,或者不签就一定告不赢,并不绝对,但是它会影响概率。

• 第二次签字是你和业主或者你和购房人谈妥了签合同,这个时候中介会拿出一摞合同让你签,其实这是最少两份合同,一份是你们之间的买卖合同,一份是居间服务合同。有的中介会把两个合同合并为一份,弄成一个居间买卖服务合同。

• 正规的合同是三本,第一本是政府给的买卖合同范本,这个原则上不能改。在有些城市,这个范本必须花钱买,所以都是打好的。但是因为上面很多空,因此打勾就非常讲究。这个打勾的过程一般都是中介来代劳——代书费。

• 第二本是一个补充协议,可以手写,也可以由中介提供。这个上面可以改前面政府上面不能改的条款,也会把买卖双方的特别要求写进去,所以特别要紧。

• 第三本就是这个居间服务合同。这里面的讲究也很多。据我所知,除了一些有良好习惯的人以外,绝大多数人签合同的习惯就是直接签字。所以无论那里面写的什么一般都会签。

• 第三次签字是网签、面签、预约登记等,不过就不像前面这两笔这么重要了。

• 在什么时候讨价还价呢?1. 看房前2. 看房后签合同前3. 签合同后答案是:2这个时候讨价还价的秘诀就是:找不同的中介看同一套房子。

• 1. 看房前2. 看房后签合同前3. 签合同后答案是:2这个时候讨价还价的秘诀就是:找不同的中介看同一套房子。

• 中介彼此之间竞争很激烈,大家都想垄断房源、垄断客户,但是做不到。中介和中介彼此之间会互相安插钉子,买卖资料。所以你家有的房源,往往我家也有。我们找房子,无非是通过网络找到房子,然后打了某个电话找到了某个中介,也可能是自己找了某个中介,而中介介绍了某个房子。

• 中介心里也清楚,大家的服务都是一样的,优势只在房源上。一旦你都能说出房源位置了,显然是在别家看过的。他要是不明白这个,你就直接告诉他说自己在别家看过房子了,现在就来谈谈中介费,价格合适就从你这里签,价格不合适就找别家。

• 有的时候客户会遇到各种各样的情况,虽然找了中介也支付了中介费,但是出于种种原因认为中介公司应当退费。虽然前面说中介费的支付的前提仅仅是合同签字,但是遇到种种情况消费者也不是山穷水尽,毕竟凡事都讲求公平合理,这样的官司打到法院去,也未见得一定会败。另外,有些情况的退费,中介费也是要退的,主要有以下几种情况:1. 业主(购房人)违约2. 主合同解除3. 主合同无效4. 中介违约

• 第一种情况,业主一看房价涨了便决定不卖给购房人了,违约了,购房人就可以找业主双倍返还定金,让中介退中介费;反之亦然。中介一般不退,在绝大多数格式合同里,中介会约定如果有一方违约,那么中介费要违约方承担。换句话说,业主违约了,中介费就要由业主支付了。第二种情况,主合同解除。就是也没有什么违约不违约的,或者根本就是你违约,总之房子不买了。这种情况,你找中介退费的话,中介也是不给退的,理由是合同法规定只要居间服务合同成立就要支付佣金。但是这个官司打到法院去,很多法官都会支持退费——可能法官也觉得中介太黑了。

• 第三种情况,主合同无效。比如你们买的经济适用房、两限房、回迁房、小产权房等等,运气好赶上这个房子不允许交易,那么恭喜你:中介有过错,中介费不应该收。

• 第四种情况,这个房子被法院查封了,中介没查到;这个房子被抵押了,中介没查到;这个房子业主一房二卖了,前一手已经网签了,中介没查到。你没有购房资格,可中介非说有。中介给你伪造了购房资格。凡此种种,都是中介有过错。

8. 交易流程

• 二手房交易的大概流程:1. 看房(看房确认书)2. 签合同(存量房买卖合同、补充协议、居间服务合同)3. 资格审查4. 网签5. 支付首付6. 贷款(银行面签)7. 过户8. 交房9. 业主迁出户口

• 资格审查,就是审查买卖双方的情况,这里面主要有两个作用:第一,看你是不是被限购,有没有购房资格,买房子能不能过户;第二,审查业主,看业主是不是有其他的房子,是否符合免税政策。

• 网签,是地方政府为了完善房市交易稳定,特意由政府出面建立专门的电子系统,用来在正式过户前在网上签约。

• 网签的合同必须是政府的版本,因此网签的合同相对你们最早签的那份要「正规」,但是这份正规的合同的效力是弱于你们最早签的那份合同,也就是说凡是两份合同约定不一致的,以在先签订的那一份为准。网签最主要的作用是避免业主一房二卖,只要你们完成了网签,业主就无法将房子出售给第三人,也没有办法抵押。

• 贷款,贷款这事归银行管,它的原理是把你要买的房子抵押给银行,由银行支付尾款给业主,由你来偿还贷款。所以按揭贷款是你要从银行借钱买房的意思。为了保障银行的借款安全,一般银行要求买卖双方都要同时到银行接受审查,审查通过方有可能放款。

• 过户、交房:上面那个交易流程里,交房是个例外,它没有严格的先后顺序,签约总是排在最前面(逻辑上),可以在签约当天就交房,也可以放到过户后。对购房人来说,交房时间越早越好;对业主则是越晚越好。一般买家想着大头购房款都支付了,早一天晚一天入住是小问题。但是入住与否也有法律层面的意义,所以还是早点入住为好。

• 法律上签约之后,业主如果反悔,购房人可以诉至法院强制业主过户。但是法律上有两件事不能强迫业主,一是配合办理贷款,法警不可能拷着业主去银行陪你办手续;二是迁出户口,法院会以迁户口归公安局管为由拒绝给你立案,而公安局没有业主配合不会为你迁走业主的户口,除非你有法院判决。

• 只要业主不迁走户口,哪怕房产证写到你名下,你也无法让他迁走户口。解决这个问题的方法是在合同中约定一个违约金,比如若是超过某个时间,每晚一天迁出户口就要赔偿 500 元。一个月不走那可就是一万五了。关于违约金,法院是可以支持且可以强制执行的!

9. 税费

• 税费1. 咨询税费最快的方法是问中介,最准的方法则是问地税;2. 合同中约定哪个税费由谁承担,如果没有约定就按照法律规定承担;3. 交易习惯一般是由买家承担全部的税费;4. 税费的大头是个税、契税、营业税都有相应的免税政策;5. 可以通过阴阳合同来避税;

• 税费大体上有以下几种:1. 增值税(营业税)、个税、契税;2. 印花税、城建交易附加税、工本费、土地出让金;第一种列的三个是大头,基本上全国统一;第二种这些是小头,各地略有差异。

• 买房的时候,增值税、个税、契税都有一定的免税政策,熟悉免税政策,就可以合理地判断房价,毕竟税费是你要花出去的钱,可能这个房子标价比另外一个房子便宜不少,但是把税费算进去它反而更贵,因此切不可贪便宜图省事。

• 契税(买方支付) 过去契税是 1.5%,自 2010 年 10 月 1 日起执行新的契税优惠政策:对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税;对个人购买 90 平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按 1% 税率征收契税

• 政府认为大于某个价格或者面积的就属于豪宅——非普通住宅

• 营业税(买方支付) 营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成,征收税率为 5.6%。过去营业税是房本满 5 年的免征,后来出台了新政策,改为个人购买超过 2 年(含 2 年)的普通住宅对外销售的,免征营业税,具体如下:1. 房产证未满 2 年的,并且面积在 140㎡ 以上的需要缴纳总房价的 5.65%;2. 房产证未满 2 年的,并且面积在 140㎡ 以下的需要缴纳差额的 5.65%;3. 房产证满 2 年的,并且面积在 140㎡ 以上的需要缴纳差额的 5.65%;

• 非普通住宅的营业税只要不是满五唯一的则是全额的 8.65%。

• 个税(买方支付) 个税有两种支付方式,一个是差额的 20%,一个是房款的 1% 或者 1.5%、3%。各地政策不一。

• 个税的免税政策要求过去是普通住宅、房本满 5 唯一,现在是满 2 唯一。

• 每个城市都不同,甚至同一个城市的不同的区也不同;同一个城市同一个区,不同的时点也不同。唯一相同的就是地税人员都在房管局过户大厅附近,他们总是可以给你提供咨询。

• 按照现在流行的交易习惯,二手房的标价是业主到手价格。这不是法律规定,是一种交易惯例,而且是法院不完全认可的交易习惯。

• 如果中介算了你的税是 2 万,但是过户的时候变成 5 万了怎么办?很简单,在合同里面写:你要承担的是全部的税费还是承担 2 万元以内的部分,多出来的都由对方承担!

• 二手房避税,是做低网签的交易价格来避税,房管局和法院对此都是睁一只眼闭一只眼的态度。避税几乎成了行业惯例。政府的态度是只要二手房交易价格不低于政府指导价就可以网签,而政府指导价是相当低的。

• 现在国家新出台营改增政策,要把营业税改为增值税,税率是差额的 11%。

• 有时候房价涨了,业主想毁约,那么业主就可能故意地不配合你避税,并且声称避税有风险,好借此不违约地解除掉合同,甚至反咬购房人一口。避税会不会有风险,法院的态度是这块不归他们管。阴阳合同是不是无效,法院的态度是以实际交易价格而不是以网签价格为准,合同有效

• 不是任何情况都可以做低价格的,现在银行能贷款的数额和网签价格有关系,银行贷款多,网签价格如果太低就贷不下款来。比如你 300 万首付,贷款 200 万买一套 500 万的房子,这样首付是 60%,你可以把网签做低到 300 万左右,贷款 70%,还是贷款 200 万出来。

10. 签约

• 现在只要你通过中介买房,中介都不会让你那么容易见到房主,万一你们跳单了怎么办?一般在中介允许你正式见到房主坐下来谈谈的时候,基本上就连着建立信任和签合同一并搞定了。除此之外,基本上都是中介和买卖双方单线联系。

• 把合同签好,价格自己能够接受,就是买房的核心诉求。

• 第一次见面要做几件事:1. 搞清楚业主的工作单位。2. 看房本;看产权性质:商品房还是经济适用房; 看土地使用年限:划拨还是出让,剩下多少年; 看房主姓名、身份证号; 看共有情况; 看抵押情况; 看房本上的建筑面积和套内建筑面积; 看房产证上的图纸和实际是否一致;

• 如果第一次见面前没有机会看房:感受一下各个房间的噪音; 问清楚那些墙是不是承重墙; 观察一下是否有明显的漏水痕迹; 感受一下室内采光。

• 见到所有业主:如果业主是两口子,房本上只有一个人的名字,这个人必须在场; 如果业主是两口子,房本上有两个人的名字,要见到两个业主同时在场; 如果业主是老人,见到的是子女,应该要求见到老人,否则就不要买; 如果业主是老人两口子,且一方已经去世,就应当确保房产已经过户给在世老人,否则就等完成过户所有子女放弃继承之后再说。

• 全过程录音。基本上打官司的人十个里面有九个是声称当时谁谁说了什么,结果如何如何。可是有写在合同里吗?没有!有录音吗?没有!(动作:一拍大腿!)哎,早知道当时录个音就好了!

• 签约时候,中介会拿出他们准备好的合同,这个合同主要是三份:存量房买卖合同、补偿协议、居间服务合同。有的时候补充协议和居间服务合同会被合二为一做成一份;有的时候会要求双方先签订一个定金协议。

• 补充协议里面要涉及到的内容包括但不限于:1. 业主有完全处置房屋的授权2. 完整的交易流程3. 资金监管4. 如何解押5. 税费的承担6. 意外发生的解决方案7. 户口的迁出

11. 拉产调

• 填平原则,意思就是你是受害者、被侵权方、守约方,别人侵犯了你的权利,给你造成了损失。我们国家的法律大原则上,是让受害者填平损失。也就是人家从你家挖了多少土,就给你填回来,拍平了,这事就算是了了。我们的法律规定中,极少见到惩罚性质的赔偿金。到目前主要有消费者权益保护法的三倍,食品安全法的十倍,和 2003 年最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷若干问题的解释中的不超过双倍。

• 拉产调。一般来说中介要负责在交易前后(一般是签约后)去房管局对房子的情况权属进行调查。如果想要求稳妥,就把签约环节拆开,第一次只签一个定金合同支付定金,然后拉产调,之后第二次去签正式合同。这样有一个坏处就是第二次有可能就签不下来了,定金还不一定好要回来——不详细解释。还有一个方案就是在签了正式合同之后先交定金,拉产调,然后再支付首付,这是比较通行的做法。

12. 付首付

• 付首付的问题并不是钱被抢走,而是首付给了人家,人家拿着你的钱就跑了。

• 在购房时由购房人将房款打入资金监管账户(业主户头),再由中介公司出面去办理解押。虽然并不是能百分百消除风险,但是也可以说消除了 99% 的风险。

• 因为买家很可能也要办理按揭贷款,而银行放贷的前提是购房人必须证明自己已经向业主支付了首付,所以无论要不要解押,一般首付款都要打到业主的账户。为了避免房子过户前业主拿到首付便人间蒸发,早在数年前各大银行就开始提供资金监管服务。这项服务的具体内容是开设一个业主名下的户头,把钱存进去,但是业主不能取走,必须满足一定的条件之后业主才能取走钱,比如过户之后。这就在很大程度上规避掉了买卖双方的风险。

• 有些城市走资金监管是半强制性的,不做资金监管就不给过户,甚至由政府出面开设专门的资金监管账户;有些城市则完全凭自愿。我建议如果身处这些凭自愿的城市,也尽量和中介、业主沟通进行资金监管,尤其是业主房子有抵押需要解押再过户的情况。

13. 网签

• 网签即网上签约,是我国政府用来规范交易,降低交易风险,防止业主一房二卖的系统。网签发生在正式签约之后,大家可以理解为签约后在网上备案的意思。网签早在物权法出台前就已经成为全国主要城市二手房交易流程的重要环节。特别强调给法学生:网签和物权法规定的预告登记是两个不同的概念。

• 不学法律、不以此为生的购房人就知道网签是把你的合同在网上到政府的系统里备案就好了。一旦网签,业主就没办法再把房子过户给别人,政府不会给他办理,有效地解决了一个业主把一套房子卖给不同的购房人。

• 能做网签的房子,一定是可以过户的房子,如果不能过户,一般也无法网签。所以网签成功,某种意义上也是确保你能拿到产权证的重要环节。

• 网签合同也要被打印出来由双方填写纸质版,这个纸质版是用来办理银行按揭贷款和过户必须要提交的资料之一。

• 网签之后买卖双方都可以取得一个密码,可以到政府官网上查询自己的网签合同。一般网签这一步都是由中介做的。

14. 交房、过户

• 法律并没有规定,先交房还是先过户。都可以。能早点交房就应该早点,不要太「心疼」业主。

• 法律上有所谓买卖不破租赁的规定,就是说业主把房子卖给你,租赁协议不因卖房就解除。但是理论上你们签了买卖合同,租金就不应再支付给原来业主了,而是应该支付给购房人。

15. 代征绿地

• 盖房子可不是单纯把房子盖起来就行了,还要修路,把城市路网和小区路网连在一起,要通水、通电,要盖学校、医院、警察局、消防站。政府没有这么多钱修路,所以当时的政策是,谁要盖房子,谁就要负责替政府修路。替政府修路,路要占用土地,占用土地就要进行征地,所以盖房子的机关单位代政府征地修建道路——简称代征道路。和代征道路十分类似的,还有代征绿地。

16. 回迁房

• 在楼市,商品房是相对于存量房(二手房)的概念,也就是新房的意思。在法律上,商品房指的是开发商二次开发上市交易的新房,比如《商品房销售管理办法》《商品房预售合同》《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷若干问题的司法解释》商品房预售许可证。在这个层次上,商品房、存量房、经济适用房、宅基地是并列的,体现在房产证上。

• 拆迁安置房一般不体现在房产证上,严格意义上来说,它也不是一个法律上的概念。

• 拆迁安置房可以是商品房、存量房、经济适用房、宅基地,拆迁之前业主需要具备一定的法律知识才能识别到底是个什么房子。有些地区还有第五类,就是按照经济适用房管理的商品房——不严格受 5 年交易限制,但是又需要补缴土地(比如总房款的 10%)出让金才能上市交易。

• 拆迁安置房的买卖,首先要分清楚这个房源的性质,是公房、经济适用房还是商品房,或是集体土地上的宅基地(小产权房),不同性质的房子价格不同,过户方法不同。

17. 小产权房、经济适用房

• 小产权房是俗语,法律上并没有小产权这一说法。它指代的一般是集体土地上的房子,而不是说只要没有产权证或者是「使用权」都叫小产权。我们国家的土地分为两种性质,即集体土地和国有土地:国有土地就是由国家所有;集体土地就是由村集体所有。集体土地只能在本集体成员内部流转,不可对外出售。用通俗的话说就是,农民的土地上盖的房子,居民(外村人)不能买。不能买包括三层意思:1. 买了不能过户;2. 签的买卖合同一般被认为是无效的;3. 卖家打个官司就可以把房子要回去。

• 平时说的小产权房更多的是另外一种——由村委会和小地产商合作开发的项目。由于所处的土地在集体土地上,没有依法进行一次开发、招拍挂、二次开发流程,自然也无法办理产权证。

• 经济适用房又分成经济适用房和按照经济适用房管理的商品房,后者多是体制内分房的产物。买房的时候你看一下房本,是经济适用房的房本就写着经济适用房。经济适用房有的可以过户,有的不能过户。

• 房改房在我国是非常普遍的,买房改房一般不会有问题,当然也要考虑央产房等因素。和前面讲的小产权房、经济适用房对比,它们的土地性质都属于划拨,也就是说当时买这块地的时候并没有出钱,而是国家基于政策无偿供应了土地。这个土地性质会写在房本里。如果您按照本书的建议到了买房和业主见面的环节,你要看房产证,房产证上写着划拨,那么假设这房子要过户给你,你要补交土地出让金。土地出让金根据房子种类不同价格也不同,最贵是按照交易价格的 10%,最便宜只要数百元,这是应该在买房之前就问好的。

18. 商住两用房

• 根据 1990 年 5 月 19 日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:住宅用地(也就是人们常说的商品房用地):全国统一执行的土地使用年限为 70 年;工业用地(也就是人们常说的工厂、工业区):全国统一执行的土地使用年限为 50 年;教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地:全国统一执行的土地使用年限为 50 年;商业、旅游、娱乐用地:全国统一执行的土地使用年限为 40 年;综合或者其他用地:全国统一执行的土地使用年限为 50 年。

• 商住房有三个关键点:土地年限、公摊、产证。我们国家到目前为止还没有明确讲土地使用年限到了怎么解决,按照目前的案例看有收回的、有续费的、有自动续期的。

19. 违建

• 露台是不能送的,不能盖房子的。说得更简单明确一些:只要是房本上有的都是合法的,而基本上房本上没有的,开发商说送的,基本都是违法的、没有产权的。

20. 无权处分

• 法官们被要求维护市场交易稳定,保护购房人利益。所以法官一旦识别毁约是因为房价上涨,就会用各种办法驳回其诉求,比如要求夫妻自行对「不知情」进行举证——这当然不太可能证明,甚至有的法官还会在判词中很干脆地讲凭哪些事实行为可以推定夫妻一方是知情的。90% 无权处分的案子最后都会判合同有效,也就是保护购房人一方的利益。

• 2007 年我国出台了物权法,第一次在法律层面明确不动产也可以适用善意取得,需要满足三个条件:1. 市场价格2. 善意3. 过户

• 无权处分案件往往会变成三方混战:共有权人——卖方——买方。共有权人希望交易撤销,卖方立场不一定(取决于利益),买方希望拿到房子。那么判断房子到底该不该给买方就要依据前面说的三个条件:买方是不是善意、是不是符合市场价格、是不是已经过户。

• 为了最大限度地避免卷入无权交易纠纷,最好的方法就是买房的时候让所有的房本上的业主都出面且签字,否则就要有公证委托书附在合同后面。

21. 业主毁约

• 二手房交易的税大头是两笔,即个税、契税。按照交易习惯,业主是拿到手价格,一切税费、中介费都是由购房者承担。但是这个是不符合法律规定的,法律规定税费契税是由购房人承担,而个税由业主承担。

• 为了能够让业主开开心心地得到服务把房源交给中介,中介宁可让购房人承担所有费用,就必须修改这个条款。修改条款的补充协议正是由中介起草的那份,其中绝大多数条款是对购房人不太有利的。

• 购房人面对业主毁约该怎么办?分为三步:1. 给律师打电话来律所面谈;2. 尽快起诉保全房子;3. 打赢官司,强制过户。

• 购房人切忌在对方准备充分的时候还指望靠谈判来解决问题。先起诉,再谈判。可能你这里还谈着呢,那头人家已经把房卖给别人了,或者抵押了。

• 合同法 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。